a) A ERC (únic que va respondre): "gruperc@mail.bcn.es"
b) A Iniciativa: "iniciativa@ic-v.org"
c) Als socialistes (directament a en Maragall): "pasqual@maragall.org"
d) A CiU: "info@unio.org"
Assumpte: idees per a la millora del preu de la vivenda
Benvolguts senyors. Els faig arribar els meus suggeriments en relació a política d'habitatge, per si poden contribuir a la millora de la situació.
Les polítiques de primera vivenda que actualment proposen els partits polítics es poden classificar en tres grups:
a)Polítiques d’increment de sòl edificable
b)Polítiques d’incentius fiscals
c)Promocions públiques i VPO
Cap d’aquestes polítiques està lliure de contraindicacions i, si tenen algun efecte, és possible que creïn problemes més grans que els que solucionen.
Trobo a faltar un altre grup de polítiques: les tendents a eliminar les friccions del mercat que provoquen situacions anormals o indesitjades. En concret, no veig propostes que intentin corregir les raons que fan que hi hagi vivendes buides, mentre que la gent es queixa dels preus elevats dels lloguers i mentre que hi ha col·lectius a qui ningú vol llogar una vivenda (joves amb feina precària, extrangers, etc.)
Les raons principals per la qual molts propietaris de vivenda s’estimen més deixar-la desocupada que posar-la a lloguer són:
a)Tenen por que els llogaters deixin de pagar.
b)Tenen por que els ocupants facin malbé la vivenda
Per a fer front a aquests problemes, proposo la creació d’una entitat que tingui per funcions:
a)Arbitrar entre propietaris i llogaters. A preus taxats, elaboraria informes inicials i finals de l’estat de l’habitatge i establiria el saldo a abonar en cas de deteriorament, intervindria en demandes dels llogaters respecte a l’estat de la finca, etc.
b)Manteniment d’un arxiu de referències que permetés identificar els logaters morosos, a fi i efecte de no aplicar primes de risc indiscriminades.
c)Oferir assegurances d’impagament de lloguer, a preus taxats.
Així doncs, amb una inversió pública mínima, esperaríem obtenir els resultats següents:
a)Increment de la oferta d’habitatge de lloguer, fent-ne baixar els preus
b)Reducció de la prima de risc fins als nivells taxats, que faria baixar els preus del lloguer
c)Accés a la vivenda de lloguer per part de col·lectius minoritaris fins ara discriminats
d)Reducció del preu de la vivenda de compra, degut a la desviació cap al mercat de lloguer
e)Convertir la inversió immobiliària per a lloguer en un negoci madur, en què la competència mantindria els preus a nivells raonables i desplaçaria la compravenda especulativa
Adjunto fitxer rtf a on s'expliquen aquestes idees amb una mica més de detall.
Atentament
Jaume
I el fitxer deia:
__________________________________________________________________
L'Institut públic del lloguer
Senyors/senyores:
Com a contribuent i com a votant, em sento decebut per les polítiques que s'estan proposant per a frenar el creixement del preu de l'habitage. En aquest document em permeto la llibertat d'exposar algunes idees per si poguessin ser d’utilitat.
Abans de començar, els proposo consensuar l’objectiu de política d'habitatge. Per exemple, podria ser aquest:
OBJECTIU: Garantir l'accessibilitat a una vivenda a tothom qui la necessiti, sense luxes, no necessàriament en propietat, ni en la població/barri/carrer que vulgui l’interessat, però amb bona comunicació fins al seu lloc de treball.
Si acceptem l’enunciat anterior, evident que el creixement dels preus és un dels principals problemes a vèncer. Com a objectiu auxiliar, doncs, ens hem de proposar actuar sobre l’evolució del preu amb les premises següents:
a) El creixement del preu de l'habitatge s'ha de moderar per evitar els efectes d'una bombolla i per a facilitar l'accés a la primera vivenda.
b) Una devallada o fins i tot una estabilització sobtada dels preus dels habitatges seria perillosa per al conjunt de l'economia.
I. ANÀLISI DE POLÍTIQUES I PROPOSTES ACTUALS
Amb aquestes consideracions en ment, m'agradaria fer una petita anàlisi de les polítques que s'estan proposant i/o duent a terme actualment:
1) Intentar forçar l'alliberament de sòl.
Els decissors polítics han de tenir en compte que aquestes mesures atempten contra una de les fonts d'ingressos dels Ajuntaments (i per tant, contra la butxaca dels ciutadans), contra l'ecologia (menys boscos, menys camps), contra la indústria productiva (menys sòl industrial), contra la qualitat de vida (menys zones verdes) i contra les legítimes expectatives dels inversors immobiliaris (les famílies, que veuen com el parc amb què comptaven no s'acaba construïnt i la seva vivenda perd valor relatiu)
2) Polítiques fiscals incentivadores a la compra i, de vegades, al lloguer.
Els incentius fiscals augmenten la renda disponible dels compradors/llogaters, la qual cosa fa que, competint entre ells pels mateixos habitatges, pugi el preu de la compra/lloguer fins a equilibrar demanda i oferta via inflació de preus. És a dir, fa pujar els preus a expenses dels ingressos públics i de tots els qui no poden o no volen accedir a una vivenda mitjançant pagament de rendes periòdiques.
Per cert: l’actual política d’IRPF en relació a la compra d’habitatge és un error escandalós, per utilitzar un qualificatiu suau. Incentiva les famílies a comprar habitatges cada cop més cars, a estar hipotecats tota la vida i a fer pujar el preu de la vivenda, i per omissió castiga els que decideixen invertir en economia productiva, els que viuen de lloguer, els que no poden ni pensar en accedir a una vivenda, etc. Evidentment el que cal fer és rebaixar l’impost per a tothom i eliminar els incentius a la compra.
3) Promocions immobiliàries públiques a preus taxats amb restriccions d'accés, vivendes de protecció oficial i altres intervencions restrictives al mercat o limitacions artificials (legals) a la compravenda.
Les intervencions de promoció pública desplacen la iniciativa privada, que deixa de construïr habitatges. Ens podem trobar que, per la via de la promoció pública, simplement estiguem canviant el promotor i afegint ineficiència al sistema.
Les intervencions limitadores, a efectes macroeconòmics provoquen una disminució del Producte Interior, degut a que produeixen minusvaloracions sel·lectives dels habitages per la via d'introduir-hi entrebancs legals a la compravenda, sense que al seu torn això augmenti significativament la producció d'habitatges (que està limitada principalment per la disponibilitat del sòl). A més, els entrebancs legals al preu en la venda posterior d'aquests habitatges fa que els propietaris prenguin mesures no desitjables, com ara endarrerir la posada a la venda de l'habitatge o fer algun tipus de trampa per a cobrar en diner negre. Tot plegat porta a una pèrdua en la utilitat global del sistema.
Però els efectes més perversos d'aquestes polítiques són a nivell individual. L'accés a aquestes vivendes està sempre limitat d'alguna manera (sorteig, taula de puntuacions, etc.) que fa que es quedin fora demandants amb gairebé els mateixos drets que els que hi accedeixen. És un sistema de "tot o res": et toca o no et toca, pero no et toca més o menys depenent de la teva habilitat per a justificar dels teus mèrits, drets o situació. És un sistema socialment injust i car per a la Hisenda pública i el mercat.
II. LES MEVES PROPOSTES
Per a complementar o substituir les línies d'actuació política descrites abans, proposo el següent:
- Eliminar les friccions en el mercat de lloguer.
No m’estendré en explicar que el mercat de lloguer és el substitutiu del mercat de compra, i que si augmenta l’accessibilitat al lloguer disminueix la demanda de compra i per tant es moderen els preus.
¿Per què hi ha tants habitatges infrautilitzats? Hi ha qui diu que això és culpa de l’especulació. Hom compra vivendes per a vendre-les més tard amb bones plusvàlues, realimentant el cercle viciós que fa pujar els preus. Però això no justifica el fet que es mantinguin buits, sense generar ingressos per al propietari mentre aquest espera el moment desitjat de maduració de la seva inversió.
Hi ha qui, ignorant les causes del problema, proposa que s’introduiexin normatives legals que penalitzin el manteniment de pisos buits. Aquestes mesures simplement provocarien més ineficiències en el mercat (trampes de tota mena) perquè atempten contra la voluntat de les persones. El que cal és eliminar les causes que fan que els propietaris de vivendes buides no les posin a lloguer. En la meva opinió (contrastada per enquesta informal amb propietaris de vivendes buides) existeixen quatre raons principals:
a) Hi ha por que els llogaters deixin de pagar.
b) Hi ha por que els ocupants facin malbé la vivenda
c) Raons culturals (“guardo la vivenda per al fill i vull que la pugui estrenar”, per exemple)
d) El lloguer disminueix la liquiditat de la inversió.
La discussió de com tractar les motivacions c i d ens portaria massa temps. La deixo per una altra ocasió. Em vull centrar en les dues primeres, perquè penso que són les més importants en termes relatius, i sobretot perquè són les més fàcils de solucionar sense perjudicar ni forçar ningú.
El risc d’incompliment del contracte introdueix en el mercat friccions i injustícies intolerables per a un govern amb sensibilitat social. En concret, són la causa de dos fenòmens:
a) Augment de preu del lloguer, per la prima de risc. És una prima que acaba pagant el llogater honest en comptes de fer-ho el morós o el descurat. Una variant d’aquesta prima de risc la constitueix la altíssima fiança que se sol exigir i que no tothom pot presentar. Al final, aquest fenòmen desvia demanda cap al mercat de compra i contribueix a apujar els preus de compra també.
b) Exclusió de l’accés a la vivenda de col·lectius minoritaris o desfavorits. Els pocs que lloguen pisos als inmigrants, per exemple, ho solen fer a preus abusius. L’accés a la vivenda de lloguer depèn dels prejudicis (justificables o no) dels propietaris.
Aquests costos friccionals en el mercat del lloguer es podrien suavitzar molt amb una intervenció de l’Administració que fós compromesa amb la justícia social però respectuosa amb la voluntat de les persones. La meva proposta passa per la creació d’una institució de l’habitatge, que bé podria ser l’Agència Catalana de l’Habitatge que proposa Iniciativa-Verds, però amb una orientació diferent, o complementària. La Institució de l’Habitage que jo proposo no seria necessàriament un promotor immobiliari públic, sinó un ens d’adscripció voluntària a l’inici d’un contracte de lloguer, que s’ocuparia de:
a) Arbitrar entre propietaris i llogaters. A preus taxats, elaboraria informes inicials i finals de l’estat de l’habitatge i establiria el saldo a abonar en cas de deteriorament, intervindria en demandes dels llogaters respecte a l’estat de la finca, etc.
b) Manteniment d’un arxiu de referències que permetés identificar els llogaters morosos, a fi i efecte de no aplicar primes de risc indiscriminades.
c) Oferir assegurances d’impagament de lloguer, a preus taxats.
L’àmbit territorial d’aquest Institut seria evidentment de de l’Administració que el creï. Podria ser municipal, comarcal, comunitari/nacional, estatal, o fins i tot europeu. En la seva gestió hi haurien de ser benvinguts els Ajuntaments, les cambres de propietaris, les companyies asseguradores, empreses de taxació immobiliària, APIs (associats en col·legis o privadament) etc. Fins i tot podria ésser totalment gestionat per organismes asseguradors privats, sempre que l’Administració s’assegurés que els preus es mantenen en els nivells desitjables i que els arbitratges tenen garantia d’imparcialitat.
Així doncs, amb una inversió pública mínima, esperaríem obtenir els resultats següents:
a) Increment de la oferta d’habitatge de lloguer, fent-ne baixar els preus
b) Reducció de la prima de risc fins als nivells taxats, que faria baixar els preus del lloguer
c) Accés a la vivenda de lloguer per part de col·lectius minoritaris fins ara discriminats
d) Reducció del preu de la vivenda de compra, degut a la desviació cap al mercat de lloguer
e) Convertir la inversió immobiliària per a lloguer en un negoci madur, en què la competència mantindria els preus a nivells raonables i desplaçaria la compravenda especulativa
- Polítiques complementàries d’oferta.
Recordem l'objectiu de la política de vivenda: Garantir l'accessibilitat a una vivenda a tothom qui la necessiti, sense luxes, no necessàriament en propietat, ni en la població/barri/carrer que vulgui l’interessat, però amb bona comunicació fins al seu lloc de treball.
Si l'Administració vol dur a terme polítiques de promoció activa de la vivenda, és a dir, vol construir directament o afavorir la construcció d'un determinat tipus d'habitatge, hauria de construir vivendes que garanteixin els mínims desitjats per a la polació al mínim cost possible. Incloc en aquests costos els paisatgístics, urbanístics i ambientals, que també són costos públics. No es tracta de fer cases lletges ni aberracions urbanístiques com les dels anys setanta, per que ens entenguem, sinó vivendes ben pensades, sostenibles econòmicament i ecològicament, i sense luxes.
Assignació de les vivendes un cop construïdes: la opció més "neta" des del punt de vista econòmic seria deixar a l'Administració, un cop construïdes les vivendes, vendre lliurement (amb el preu més alt possible) els habitatges, buscant preferentment sistemes per que aquestes vivendes acabin en el mercat del lloguer, i repartir els beneficis en forma de subvencions als demandants de vivenda en funció dels seus mèrits o necessitats relatives (que, poc o molt, n’hi hagi per tothom, dit en altres paraules) de manera que posin al conjunt de la població per damunt del llindar econòmic d’accés a la vivenda. Som conscients que aquesta política, pels mecanismes explicats al punt I.2, podria fer apujar el preu en afegir més demanda al sistema, però això això és corol·lari de la universalitat del nostre objectiu (“a tothom qui la necessiti”)
Malauradament, aquesta opció de redistribució seria menys popular que l’adjudicació directa de l’habitatge, donat el substrat cultural en què ens movem. Afirmem, no obstant, que el benefici més important d’aquest tipus de polítiques és la de posar en ciculació vivendes del tipus políticament desitjable. El com es faci el repartiment posterior té un efecte poc important sobre el mercat, sempre que incentivi clarament el seu ús real com a primera vivenda en les condicions en què s’enuncia el nostre objectiu. N’hi hauria prou amb fer el repartiment d’aquestes vivendes de forma acceptable per a la població, i mirant que les trabes administratives a la venda posterior siguin les mínimes (altrament la utilitat dels habitatges disminueix, vegeu I.3)
III. CONCLUSIONS I RESUM
Les polítiques de primera vivenda que actualment proposen els partits polítics es poden classificar en tres grups:
a) Polítiques d’increment de sòl edificable
b) Polítiques d’incentius fiscals
c) Promocions públiques i VPO
Cap d’aquestes polítiques està lliure de contraindicacions i, si tenen algun efecte, és possible que creïn problemes més grans que els que solucionen.
Trobo a faltar un altre grup de polítiques: les tendents a eliminar les friccions del mercat que provoquen situacions anormals o indesitjades. En concret, no veig propostes que intentin corregir les raons que fan que hi hagi vivendes buides, mentre que la gent es queixa dels preus elevats dels lloguers i mentre que hi ha col·lectius a qui ningú vol llogar una vivenda (joves amb feina precària, extrangers, etc.)
Les raons principals per la qual molts propietaris de vivenda s’estimen més deixar-la desocupada que posar-la a lloguer són:
a) Tenen por que els llogaters deixin de pagar.
b) Tenen por que els ocupants facin malbé la vivenda
Per a fer front a aquests problemes, proposo la creació d’una entitat que tingui per funcions:
a) Arbitrar entre propietaris i llogaters. A preus taxats, elaboraria informes inicials i finals de l’estat de l’habitatge i establiria el saldo a abonar en cas de deteriorament, intervindria en demandes dels llogaters respecte a l’estat de la finca, etc.
b) Manteniment d’un arxiu de referències que permetés identificar els llogaters morosos, a fi i efecte de no aplicar primes de risc indiscriminades.
c) Oferir assegurances d’impagament de lloguer, a preus taxats.
Així doncs, amb una inversió pública mínima, esperaríem obtenir els resultats següents:
a) Increment de la oferta d’habitatge de lloguer, fent-ne baixar els preus
b) Reducció de la prima de risc fins als nivells taxats, que faria baixar els preus del lloguer
c) Accés a la vivenda de lloguer per part de col·lectius minoritaris fins ara discriminats
d) Reducció del preu de la vivenda de compra, degut a la desviació cap al mercat de lloguer
e) Convertir la inversió immobiliària per a lloguer en un negoci madur, en què la competència mantindria els preus a nivells raonables i desplaçaria la compravenda especulativa
Cap comentari:
Publica un comentari a l'entrada